10·15 부동산 대책과 세금 이슈 총정리

안녕하세요, 김병규 세무사입니다. 지난달 발표된 '10·15 부동산 대책(주택시장 안정화 방안)'과 관련된 세금 이슈를 정리해 드립니다. 이번 대책은 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶고 대출을 조이는 고강도 규제가 핵심이며, 이에 따라 취득세, 양도세, 보유세(종부세) 등 세금 적용 기준이 크게 달라졌습니다.

1. 규제지역 확대에 따른 세금 중과 (핵심 이슈)

정부는 서울 전역(25개 구)과 경기 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정했습니다. 이로 인해 해당 지역 주택 거래 시 세금 부담이 크게 늘어납니다.

취득세 중과

• 조정대상지역 내에서 2주택 취득 시 취득세율 8%로 중과 (기존 비규제지역 1~3%)
• 3주택 이상 취득 시 12% 적용
• 증여 취득세: 기준시가 3억 원 이상 주택 증여 시 최대 12%까지 중과 가능

양도소득세(양도세) 변화

• 1세대 1주택 비과세 요건 강화: 규제지역 지정 후 취득한 주택은 2년 이상 '거주'해야만 비과세 혜택(12억 원까지)을 받을 수 있습니다. (기존 비규제지역은 2년 보유만 하면 가능)
• 다주택자 양도세 중과: 조정대상지역 내 주택 매도 시 기본세율에 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상) 가산
• 중과 유예 현황: 다주택자 양도세 중과 한시 배제 조치가 2026년 5월까지 유예 중이나, 규제지역 확대로 유예 종료 후 세금 폭탄 우려 증가
• 장기보유특별공제 배제: 다주택자가 규제지역 주택 매도 시 중과세율 적용되면 장기보유특별공제(최대 30%)도 받을 수 없음

종합부동산세(종부세) 부담 증가

• 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 종부세 세부담 상한이 300%로 상승 (일반 150%)
• 기본 공제 및 세율 적용에서 불리해져 보유세 부담 증가 전망

2. 토지거래허가구역 지정과 '실거주' 의무

서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 세금과 직결되는 '거주' 요건이 강제됩니다.

• 갭투자 원천 차단: 주택 구입 시 반드시 2년 실거주 목적으로만 허가 가능. 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해짐
• 양도세 비과세 요건 자동 충족: 토지거래허가구역 내 주택 구입은 실거주가 필수이므로, 향후 매도 시 1세대 1주택 양도세 비과세 거주 요건(2년)을 자연스럽게 채우게 됨

3. 향후 세제 개편 예고 (보유세 강화 검토)

정부는 이번 대책에서 "부동산 세제 합리화"를 언급하며 향후 추가적인 세법 개정을 예고했습니다.

• 보유세(종부세) 강화 검토: 시장 불안이 지속될 경우 다주택자에 대한 종부세 세율 인상 등 보유세 강화 카드 가능성 시사
• 거래세 조정: 거래 동결을 막기 위해 양도세 한시 완화 연장 여부나 취득세율 조정 등 논의 가능성

4. 요약 및 시사점

부동산 시장의 변화와 세금 규제가 복잡하게 얽혀 있는 만큼, 주택 취득이나 매도를 계획하시는 분들은 반드시 전문가 상담을 통해 본인 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 수립하시기 바랍니다.

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