2026년 양도세·상증세 개정 핵심 요약

안녕하세요, 김병규 세무사입니다. 오늘은 양도소득세, 상속·증여세, 종합부동산세를 중심으로 2026년부터 달라지는 핵심 개정 사항을 정리해 드립니다. 이번 개정은 과세 형평성까지 높이고 지방 균형 발전을 지원하는 데 초점이 맞춰져 있으며, 특히 인구감소지역 주택 취득에 대한 혜택이 대폭 강화된 것이 특징입니다.

1. 양도소득세 관련 주요 개정

양도소득 이월과세 적용범위 합리화

가족 간 증여를 통한 조세 회피를 방지하는 이월과세 제도의 예외 규정이 확대되었습니다.

• 개정 내용: 증여자인 배우자의 사망 시에만 적용되던 이월과세 배제 범위에 '직계존비속의 사망'이 추가되었습니다.
• 적용 시기: 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

토지 수용 시 주택부수토지 판정 기준 개선

수용되는 토지의 용도지역 판정 기준일이 변경되어 납세자의 예측 가능성을 높였습니다.

• 변경 사항: 기존에는 양도일 기준으로 판정했으나, 협의매수·수용 시에는 '사업인정 고시일 직전일'을 기준으로 판정하도록 예외가 신설되었습니다.

2. 지방 균형 발전 및 농어촌 지원 특례

인구감소지역 주택 취득 특례 확대 (핵심)

지방 주택 경기 활성화를 위해 1세대 1주택 특례 적용 범위와 가액 요건이 대폭 완화되었습니다.

• 대상 지역 확대: 기존 인구감소지역에 더해 '비수도권 인구감소관심지역'이 추가되었습니다.
• 가액 요건 상향: 비수도권의 경우 공시가격 기준이 기존 4억 원에서 9억 원 이하로 크게 상향되었습니다 (수도권은 4억 원 유지).
• 세제 혜택: 해당 주택 취득 시 기존 보유 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 및 종부세 특례를 적용받을 수 있습니다.

농어촌주택 및 미분양 주택 특례 연장

• 농어촌주택 비과세: 일반주택과 농어촌주택 소재지가 같거나 연접한 읍·면·동이 아니어야 한다는 요건이 명확화되었으며, 적용 기한은 2028년 말까지 연장되었습니다.
• 미분양 주택 종부세 배제: 비수도권 준공 후 미분양 주택의 다주택자 중과 배제 기간이 2026년 12월 31일까지로 1년 연장되었습니다.

3. 상속·증여세 및 기타 주요 변화

상속세 납부의무자 범위 확대

• 영리법인에게 유증 시 상속세 납부의무를 지는 주주의 범위에 기존 상속인 및 직계비속 외에 '그들의 배우자(사위, 며느리)'가 새롭게 포함되었습니다.

증권거래세율 환원

• 과세 형평 제고를 위해 탄력세율이 조정됩니다. 코스피는 0.05%, 코스닥 및 K-OTC는 0.20%로 세율이 환원됩니다.

건물 기준시가 계산방법 변경

• 신축가격기준액: ㎡당 850,000원에서 860,000원으로 인상됩니다.
• 구조지수(목구조 하향), 용도지수(학교·노인복지시설 등 조정), 위치지수 등이 전반적으로 조정되어 2026년부터 적용됩니다.

4. 요약 및 시사점

자산 관련 세제는 개별 상황에 따라 적용 여부가 크게 달라집니다. 특히 인구감소지역 특례나 이월과세 규정은 매도 시기에 따라 세액 차이가 상당하므로, 거래 전 반드시 최신 개정 세법을 바탕으로 전문가와 검토하시기 바랍니다.

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